房地產(chǎn)投資信托基金特點(diǎn)是什么？房地產(chǎn)投資信托基金的基金優(yōu)勢(shì)有什么？

房地產(chǎn)投資信托基金特點(diǎn)是什么?

從國(guó)際范圍看，房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trust,簡(jiǎn)稱(chēng)REITs)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。與中國(guó)信托產(chǎn)品純屬私募所不同的是，國(guó)際意義上的REITs在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。REITs既可以封閉運(yùn)行，也可以上市交易流通，類(lèi)似于中國(guó)的開(kāi)放式基金與封閉式基金。

房地產(chǎn)投資信托基金的基金優(yōu)勢(shì)有什么?

第一，REITs的長(zhǎng)期收益由其所投資的房地產(chǎn)價(jià)值決定，與其他金融資產(chǎn)的相關(guān)度較低，有相對(duì)較低的波動(dòng)性和在通貨膨脹時(shí)期所具有的保值功能;

第二，可免雙重征稅并且無(wú)最低投資資金要求;

第三，REITs按規(guī)定必須將90%的收入作為紅利分配，投資者可以獲得比較穩(wěn)定的即期收入;

第四，在美國(guó)REITs的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)通常被限制在房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)和租賃，在稅收上按轉(zhuǎn)手證券計(jì)算，即絕大部分的利潤(rùn)直接分配給投資者，公司不被征收資本利得稅;

第五，一般中小投資者即使沒(méi)有大量資本也可以用很少的錢(qián)參與房地產(chǎn)業(yè)的投資;

第六，由于REITs股份基本上都在各大證券交易所上市，與傳統(tǒng)的以所有權(quán)為目的房地產(chǎn)投資相比，具有相當(dāng)高的流動(dòng)性;

第七，上市交易的REITs較房地產(chǎn)業(yè)直接投資，信息不對(duì)稱(chēng)程度低，經(jīng)營(yíng)情況受獨(dú)立董事、分析師、審計(jì)師、商業(yè)和金融媒體的直接監(jiān)督。

從本質(zhì)上看，REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式。REITs典型的運(yùn)作方式有兩種，其一是特殊目的載體公司(SPV)向投資者發(fā)行收益憑證，將所募集資金集中投資于寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)，并將這些經(jīng)營(yíng)性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流向投資者還本歸息;其二是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)打包設(shè)立專(zhuān)業(yè)的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標(biāo)的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利，實(shí)際上給投資者提供的是一種類(lèi)似債券的投資方式。相形之下，寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流遠(yuǎn)較傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定，因此，REITs一般只適用于商業(yè)地產(chǎn)。

另外，從REITs的國(guó)際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，幾乎所有REITs的經(jīng)營(yíng)模式都是收購(gòu)已有商業(yè)地產(chǎn)并出租，靠租金回報(bào)投資者，極少有進(jìn)行開(kāi)發(fā)性投資的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意義上的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資。